房产在个人理财中的优势

作者：liyi 来源：理财网 文章点击数：

房产在个人理财中的优势，集中体现在三个方面：

规避通货膨胀的风险

在家庭资产中，视家庭的经济状况，将资产进行有效组合，以规避风险和获取较高的收益，是家庭理财的主要目标。要达到这样一个目标，一是要保持充足的现金流量；二是要证券化一部分资产，追求高的风险收益；三是要物化一部分资产，以规避市场风险和通货膨胀风险。而不动产中的房产，就是一种较好的工具。一般来讲，宏观经济面趋好时，会带动房产地升温和价格上涨，投资者可以从中获利。宏观经济面恶化时，只要前一个时期房产价格的泡沫不太多，那么，相对其他市场而言，要稳定得多，抗通货膨胀的能力也强得多。

利用房产的时间价值获利

房产的投资，是一项长期的投资。它的投资价值在宏观经济运行正常的情况下，是逐步凸现的。纵观世界经济发展，工业化、城镇化是个必然趋势。随着工业化进程地推进，城镇化进程地推进，农业集约化经营地推进，一部分农村家庭，必然伴随着农村劳动力向城镇地转移，而逐步转移到城镇安居乐业。

与此同时，市场经济体制的全面建立，将使资本、商品、劳务特别是人才等资源的配置更加活跃，更加自由，更加趋于功利性。资本、商品、包括人才在内的劳务等资源，在市场的作用下，将由农村流向城镇，由小城市向大、中城市流动，由经济欠发达地区向发达地区流动，由经济不发达国家向经济发达国家流动。这个道理其实很简单，作为人，本来就具有双重性，一方面，是经济人，另一方面，是社会人。作为经济人，他必然讲究功利，追求功利。经商也好，办厂也好，图的就是赚钱，就是合法地赚钱，持续不断地赚钱，以最小的投入获取最大的产出。而从一般规律来讲，资本在运作中的增殖，总是城市比乡村高，经济发达地区比落后地区高。“人往高处走，水往低处流”说的就是这个道理。在我国，长期以来，资源配置主要靠的是计划。近20年来，这一格局已被逐步被打破。在我国已经加入WTO的新的情况下，旧的体制和格局将被最终彻底打破。伴随这一格局最终被打破的是，人才和劳动力的自由流动，择业的多元化和重复化。而这种流动，将使城市居民的成份或多或少的具有“移民”色彩。农村劳动力地转移和农村家庭的转移，人才资源的市场配置，必将一步一步地改变城市房产的供求关系，使房地产这个短缺资源，更显生机与活力，成为新的经济增长点。因此，从长远看，城镇，特别是经济活跃的大中城市，房产价格将会一步一步地上涨。

当然，这种价格地变化，虽具有连动性，但在全面启动前期，不具有同步性。这是因为：首先，房价地变化，必然最先在经济活跃的城市显现，或在新的经济增长“亮点”显现。经济不活，赚钱不到，人们跑到哪里去干嘛！其次，前一时期房地产泡沫较多的地方，即使现在水份挤干了，甚至价格超跌了，但如果没有新一轮经济的带动，房价是很难从病弱状态中走出来的。原因是，“一朝被蛇咬，十年怕井绳”的心理阴影，一旦在人们心中造成，要修复这种伤痛，需要一个休生养息的调理过程。

利用房产的使用价值获利

利用房产的使用价值获利，主要渠道是出租。即将投资的商品房或门店，通过出租获取收益。通过房产出租的形式获利，核心是要算好帐。

首先要算好时间价值和使用价值帐。房产投资成功与否的核心，是你所投资的商品房和门面，有没有发展的潜力和价值。如商品房，一要看它社区的规模；二要看它社区的服务配套设施是否完备；三要看社区的环境是否舒适，绿化美化度如何；四要看社区的交通是否便利；五要看社区的治安状况和人文环境；六要看社区的周边生活群体成份；七要看所在城市人们对住房的价值取向和流行时尚。包括县一级城镇，人们目前还不习惯于商品房消费，大都是自己征地，自己建房，并且十分流行。有的家庭甚至自建了几套房子。在这样的地方，想通过购商品房来实现保值增值，从目前的情况看，条件还不具备。原因是住房市场明显供过于求。投资前，要把这些问题认真梳一梳辫子。然后确定，商品房是租给打工族住，还是租给白领住，抑或租给其他一类人住。现在出租，在使用价值上能不能获利，能获多少利？将来在时间价值上，房子能不能增值，能增多少值？又如门面，就更要注意投资的时间价值和使用价值了。门面的投资，资金量往往较商品房起点要高，价格也要贵。在已经形成商业区的闹市，门面的价格早已提前透支。在城镇规划中拟兴建的商业区，前景往往十分诱人，但风险巨大。近些年，不少城市搞了不少开发区，最终成功了的不少，使不少投资者获得了巨大地投资回报。但也有不少开发区，惨淡经营搞了10多年，最终只是让开发区变成了“开挖区”，不少投资者也因此“赔了夫人又折兵”。通过购买门面出租获利，应考虑这样一些因素：①在已经形成商业区的闹市购买旺铺，主要是要作好市场调查。旺铺购买成本及税费支出与出租收入之间的盈利空间有多大，比长期国债投资收入高多少，比银行贷款利率高多少。在这里，必须指出的是，私人资本也是应当计算成本的。倘若，你的投资净利润低于国债投资的净利润，那么，你最好拿这笔钱去购买长期国债，这样既省时、省心、省力，又安全，无名义收益的风险。倘若，你的投资净利润低于银行贷款利率，这说明，你的投资是不成功的，是没有赚到钱的。不如拿这笔钱进行另外的投资。②选择经济发达地区或国家级开放新区。经济发达地区和国家级开发新区，一旦规划定型并正式启动后，资金的来源有基本的保障。随着当地政府和国家资本的注入，其他集团资本、企业资本和私人资本也因看好这个新区的发展前景，而纷纷抢滩登陆，由此推动这个新区的高速、稳健发展。作为投资者，如果先期进入这个市场，就能以较低的价格，购买到今后必然形成的旺铺，获取高额利润。③利用政府动迁，抢占先机。最近几年，在不少地方，政府都忙着动迁到新区。政府的动迁，是购买门面获利的最佳时机。在我国，一个城市的繁华经济区域，特别是中小城市，往往都团聚在地方党委、政府所在地周围区域。只要我们稍作观察与比较，就会发现，一个原本繁华的商业区，在首脑机关动迁后，不到几年时间，这个商业区就慢慢萧条起来，显得没有些许生机与活力。而原本荒凉的地方，在首脑机关安营扎寨后不到几年时间，这个地区就慢慢地高楼多了，马路宽了，商店多了，街道亮了，人流密了，一派繁荣景象。个中缘由，不外乎是，在我国社会运行中，一切社会活动都是以政治为轴心展开的。政治中心地转移，带来了经济中心地转移，商业中心地转移，文化中心地转移。而政治中心、经济中心、文化中心地转移，又带来了社会关系地转移，社会人口地转移，社会资源地转移。④选择中心城市的边缘地域。随着社会经济地发展，中心城市的功能往往要对外扩散和扩张。而这种扩张往往是循序渐进的，由里到外的。因此，选准地段，进行门面投资，做长线，也是能够获利的。

要算好投入产出帐。资本的投入，是要有回报的。并且，这种回报必须剔除一些因素的影响，比如税费。现在一些人搞投资，往往不注意这个因素，不注意这种成本的核算，最终投入了，毛利收入还不错，把税费一缴，所剩无几，于是跳起脚来骂娘。其实，到这种时候骂娘也迟了。另外，必须注意投入资金的成本。任何资金的使用都有成本的，不算好这个帐，资本运作来运作去，表面上好象赚了钱，其实，这赚的钱，还不如存银行、买国债合算，这又何苦呢？最后，购商品房也好，买门面出租也好，还要认真算算其他支出的成本帐。如装修费用、家具用具、水电安装、物业管理都是要打入成本的。这些帐如果没有完全算清，到头来，就会吃后悔药。但是，到时，即使吃后悔药，也来不及了。

再次，要算好法律法规政策帐。在中国，目前法律多，法规多，政策多，收钱的部门多。有时，一个事业孤立地算帐，利润不薄。但到事业不错的时候，名气大些的时候，要钱的部门就都找上门了。并且这些部门都有红头文件，处罚也往往是1倍以上，10倍以下；1万以上，10万以下。你若讲道理，那红头文件可以使你倾家荡产，甚至遭受牢狱之苦。因此，这是万万惹不得，也惹不起的。你要搞事业，搞投资，就必须沉下身心认真收集所有法律、法规、政策文件，认真坐下来进行研究。研究清了，算完帐了，再决定这个事干得或者干不得。切忌这些事都没搞清，就盲目行动。尤其是不动产的投资，更要算好帐，以免想抽身抽不出，不抽活难受。